存量房贷利率下调，提前还贷“退潮”

2025年1月1日是众多房贷借款人期待的一天。对于部分商业住房贷款借款人，如果把房贷利率的重定价日选在了1月1日，会迎来房贷利率的大幅下调。

随着存量房贷利率的下调，不少借款人放缓了“提前还贷”的步伐，将原本想提前还贷的资金用于投资，以获取更大收益。

此外，也有借款人与银行协商调整利率重定价周期。

房贷利率降至3.3%

“这刚上班两天就接了无数个电话，全是咨询是否需要到银行办理存量房贷利率下调的事情。再说一遍，不用来银行，系统自动就下调了。”1月3日，济南一家国有银行的个贷部经理李益民在接受经济导报记者采访时表示。

李益民告诉经济导报记者，2024年，5年期以上LPR进行了三次下调：当年2月份下调了25个基点，7月份又下调了10个基点，10月份再次下调了25个基点，年内共下调了60个基点，低至3.6%。但由于大量的借款人重定价日选在了1月1日，因此只能等2025年1月1日才能享受到调整后的房贷利率。实际上，2024年10月份存量房贷利率出现过一次调整，满足条件的房贷利率下调至LPR-30个基点。“也就是说，不少借款人的房贷利率在今年元旦当日，就可以享受到3.3%的房贷利率了。”

“我的房贷利率自动调整了，我查看App后发现已经是3.3%。”济南市民黄芳说。

“和去年年初相比，我的房贷利率下调了0.9%；和2020年刚买房时5.1%的房贷利率相比，下降了1.8%。”黄芳告诉经济导报记者，2024年年初时她的房贷利率为4.2%，去年10月份房贷利率统一下调时降为了3.9%，现在已经降到了3.3%。

黄芳给经济导报记者算了一笔账：当初她贷款160万元，按等额本息方式还款，刚买房时，每个月需要还款8687元；2024年年初时，每个月需要还款7824元；今年1月份，要还款的金额是7007元。“这样算下来，每个月能省下不少钱。”

实际上，除了商业贷款利率调整外，公积金贷款利率也进行了调整。

2024年5月17日，中国人民银行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。根据规定，在此之前已经发放的住房公积金个人住房贷款，将自2025年1月1日起执行新的利率。1月1日住房公积金贷款利率调整为：首套自住住房5年以下（含5年）贷款利率为2.35%，5年以上贷款利率为2.85%；二套自住住房5年以下（含5年）贷款利率为2.775%，5年以上贷款利率为3.325%。

以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式月供将由4270.16元降至4135.57元，总利息支出将减少4.85万元。

提前还贷“退潮”

经济导报记者注意到，随着存量房贷利率的下调，不少购房者放缓了“提前还贷”的步伐。

李益民告诉经济导报记者，去年10月份以后，提前还贷的情况有所好转，特别是存量房贷利率确定下调后，每月提前还贷的金额进一步减少。“去年10月底以来，个人住房按揭贷款提前还贷每周申请量较年内最高峰下降了大约六七成，从每天处理七八十单到现在一天也就十几单。”

国泰君安发布的统计报告也显示，自去年10月以来，提前偿还贷款的比例正在快速减少，当前水平已接近历史最低点，与2020年的最低点十分接近。光大证券研报也指出，测算显示，去年10月RMBS条件早偿率为11.7%，环比前一月下降1个百分点，逐步向常态水平靠拢。

“手上有笔资金，原本想提前还掉一部分房贷，眼看房贷利率在不断下降，未来可能还会调低，这就没必要提前还贷了。”济南市民刘洪成说，“这笔钱可能会用于投资，毕竟去年投资的基金赚了30%多，两者一比较，还是不提前还贷了，这样能获取更大收益。”

在银行业分析师张鹏博看来，房贷利率高低对购房者的提前还款意愿有明显的影响。“在当前较低的房贷利率环境下，许多购房者更愿意保留贷款、承担利息，这样可以将资金用于其他投资或消费活动。”

经济导报记者在采访中了解到，除了放弃提前还贷的想法外，不少贷款人还与银行协商调整了房贷利率重定价周期。从去年11月起，房贷客户可自主与银行协商调整利率加点、调整利率重定价周期，根据银行政策，借款人可选3个月、6个月、12个月作为重定价周期。若选择变更为6个月的重定价周期，每6个月房贷利率就会根据LPR的变动而调整。

“我也调整了我的定价周期，从1年1次调整为1年2次。毕竟有专家说2025年LPR报价还会持续下降，增加1次重新定价日就能尽快享受LPR下降的福利。”刘洪成表示，“以前每年仅有1次重定价日，LPR报价持续下行却只能到第二年才能享受新的利率，这会多支付不少利息。”

不过，需要注意的是，大多数银行规定，存量房贷借款人在整个贷款存续期内，重定价周期只能调整一次，不能多次调整。

“从整个贷款周期看，重定价周期长短对借款人的影响是中性的。在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可早享受降息红利。如果未来经济形势好转，政策利率和LPR进入上行通道，在利率上行周期内，重定价周期越短，借款人也会以更快速度适用较高的利率，更早承受加息负担，重定价周期只能调整一次，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择的权利。”张鹏博建议。