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2021年楼市见顶以来，中国房价已连续调整近4年。截至2025年5月，全国百城房价较峰值累计下跌约30%，部分三四线城市甚至腰斩。但市场仍未走出“止跌回稳”的关键期——一线城市局部回暖，低线城市持续承压，购房者焦虑与观望并存。房价究竟何时企稳？ 本文从底层逻辑出发，剖析原因、预判趋势，为读者拨开迷雾。
一、房价为何跌跌不休？三大核心矛盾
1. 供需关系逆转：从短缺到过剩
o 全国住房套户比已达1.16（每100户有116套房），三四线城市空置率超12%。
o 人口红利消退：新生儿数量从2017年的1700万降至2024年的954万，刚需购房群体萎缩；城镇化率突破68%，增量需求转向“改善型”。
o 结果：库存高企，房企为回血被迫降价，形成“以价换量”的恶性循环。
2. 预期崩塌与购买力下滑
o 房价下跌预期：过去三年，购房者因担心资产缩水推迟入市，市场陷入“越跌越不买”的负反馈。
o 收入与负债压力：居民杠杆率攀升至62%，房贷占收入比超40%，部分城市出现断供潮。
3. 房企风险与政策博弈
o 房企高负债模式难以为继，2024年TOP50房企交付房屋303.9万套，但债务重组压力仍在。
o 政策从“救房企”转向“稳需求”，但落地效果存在滞后性，市场信心修复缓慢。
二、当下楼市现状：冰火两重天
1. 一线城市：政策驱动下的结构性回暖
o 成交量反弹：2025年一季度，北京、上海新房成交量同比增33%，深圳出现“日光盘”，核心地段优质项目价格环比上涨0.36%。
o 土拍升温：央国企主导拿地，北京、杭州地块溢价率超70%，房企重仓核心区域。
2. 低线城市：库存与人口双重压力
o 三线城市房价同比下跌5.7%，部分区域二手房挂牌量三年涨200%，但成交周期长达数年。
o 典型案例：东北鹤岗套户比1.7，房价跌至“白菜价”；云南西双版纳房产贬值致居民消费收缩。
三、企稳时间表：分化与政策定调
1. 一线及核心二线城市：2025年下半年
o 政策支持：限购放松、房贷利率下调、货币化安置等政策持续加码，市场信心逐步修复。
o 供需改善：深圳、上海库存去化周期缩至5个月内，优质资产供不应求，价格或温和上涨5%以内。
2. 三四线城市：2026年之后
o 长期去库存：需通过保障房收购、土地供应限制等方式逐步消化存量，但人口流出导致需求疲软，复苏周期更长。
3. 风险变量
o 政策力度：若万亿级存量房收储、城中村改造资金到位，或加速市场出清。
o 经济与收入：居民收入增长若不及预期，改善型需求释放将受限。
四、给购房者的建议
1. 核心城市：紧盯政策窗口期
o 一线及杭州、成都等强二线，2025年下半年或是“抄底”改善型优质资产的时机。
2. 远离“无效资产”
o 人口流失城市的老破大、远郊新房需尽快置换，避免资产缩水。
3. 理性看待“房价神话”
o 未来楼市告别普涨，仅有核心地段、高得房率产品具备保值能力。